学看k线图基础知识部分投资者通过深交所投资者服务热线（）咨询关于基础设施公募REITs相关事宜编者按：近期，部门投资者通过深交所投资者任事热线（）磋议合于本原步骤公募REITs合联事宜。为助助投资者进一步领会合联规矩，本所料理了投资者磋议较为聚积的题目，供投资者参考。

　　假使说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可能被气象地剖析为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了本原步骤项目标“股东”，且基金上市之后也会有来往报价，与股票投资有殊途同归之妙。

　　分别于股票，公募REITs具有以下特征：最先，公募REITs市集震动相对较小。公募REITs底层资产合键为成熟优质、运营坚固的本原步骤项目，现金流预期相对明了，单元价格震动性准绳上相对有限。其次，公募REITs收益的延长空间相对有限。从物业运营角度来看，显露物业收入大幅延长或庇护络续性高延长的恐怕性较小。正在此本原上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分拨比例不低于统一后基金年度可供分拨金额的90%，收益分拨机制相较股票更为庄重。

　　一方面，公募REITs没有固定利钱回报，其收益合键仰赖资产自己的现金流发生才力，以及资产增值带来的份额价格晋升预期，会有肯定的更改。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产自己的运营。于是，受基金治理人及资产运营治理机构才力的影响，存正在因为运营等身分变成单元价格下跌的危急。

　　一是资金投向分别。公募REITs产物以具有络续、坚固策划现金流的一个或数个本原步骤项目举动底层本原资产，而泛泛公募基金合键投资标的为分裂妆扮备的股票、债券等。

　　二是收益起源分别。公募REITs收益起源合键为底层资产策划收益和物业资产增值收益，而泛泛主动型公募基金除股息、利钱收益外，还包罗通度日络调动投资组合获取的资金利得，指数型公募基金的收益境况则取决于指数浮现。

　　三是产物定位分别。公募REITs借助发行人、治理人正在本原步骤项目运营及投资治理规模的专业上风及资源堆集，通过运营爱护本原步骤项目，来获取基金价格的一向晋升，而泛泛主动型公募基金合键仰赖基金治理人的主动投资才力，通度日络装备资产，达成投资收益。

　　遵循邦度发改委发外的《合于进一步做好本原步骤规模不动产投资相信基金（REITs）试点作事的报告》（发改投资〔2021〕958号），本原步骤项目估计来日3年净现金流分拨率（估计年度可分拨现金流/倾向不动产评估净值）准绳上不低于4%。此中，可供分拨金额测算是正在预测的假设条件与限度条目下编制，所凭据的各样假设具有不确定性。预测现金流分拨率并非基金治理人向投资者保障本金不受耗费或者保障其获得最低收益的许可。

　　投资者正在对照分别项目时，不行纯正看现金流分拨率这一个目标，由于现金流分拨率恐怕与本原步骤项目类型合联。举动本原步骤公募REITs底层资产的本原步骤项目类型日常可能分为两类，一类是策划权类的项目（比方收费公途、污水垃圾解决等），另一类是产权类的项目（比方物业园区、仓储物流等）。卓殊的，对待本原步骤项目类型为策划权的项目，因为策划权存正在限日，存正在本原步骤项目价格逐年低落，到期恐怕趋于零的危急，于是策划权类项目基金分红中包括对投资者初始投资资金的返还，其现金流分拨率团体来看也恐怕略高于产权类的项目。

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